Fabien Une hausse des taux immobiliers s’annonce depuis 1 an, voire 2. Les chiffres en témoignent, ce qui n’est pas sans conséquence sur le marché immobilier. Ces impacts vont jusqu’à la baisse des prix et des ventes ainsi que de la capacité d’emprunt dans l’Hexagone. Les taux de crédit peuvent aller au-delà des 4 % cet été, d’après le courtier VousFinancer. Une chose est sûre : les investisseurs doivent s’attendre à une baisse plus ou moins importante au niveau de leur pouvoir d’achat.
Quels sont les taux immobiliers actuels ?
Les taux d’emprunt proposés par les institutions financières suscitent l’intérêt des acheteurs. Effectivement, ils correspondent au taux annuel effectif global ou TEAG. Ils sont généralement présentés sous forme d’un coût annuel global, indiquant un % de la totalité du crédit. Ce taux inclut également l’assurance de prêt et les frais de souscription au prêt immobilier.
L’étude la plus récente axée sur les taux de crédit immobilier date d’août 2023. Pendant cette période, les courtiers spécialisés dans ce secteur constatent des augmentations constantes. Selon la DG de Capfi, cette hausse pourrait continuer jusqu’à la fin de l’année 2023.
Les taux immobiliers actuels culminent actuellement les 4 % sur 20 ans, et peuvent atteindre des 4,5 % sur 20 ans, selon VousFinancer, un réseau de courtage. Les futurs emprunteurs doivent encore se préparer à des règles plus strictes dressées à l’initiative du Haut Conseil de Stabilité Financière ou HCSF. Elles incluent le taux d’endettement réduit à 35 % et la durée de remboursement d’au maximum 25 ans.
Le plus récent baromètre publié sur le site de Capfi met clairement en relief les taux moyens actuels sur le marché dans l’Hexagone :
- 3,86 % sur 25 ans ;
- 3,71 % sur 20 ans ;
- 3,56 % sur 15 ans ;
- 3,42 % sur 10 ans.
L’année dernière, le taux moyen était de 1 %. Pour le moment, un pourcentage allant jusqu’à 4 % fait tomber nettement le montant de prêt sur 20 ans.
Pourquoi les taux augmentent-ils ?
Cette hausse de taux s’explique par l’inflation. En effet, l’organisme prêteur a aussi une institution financière qui lui prête de l’argent. Il s’agit de la banque centrale européenne ou BCE. Avant, elle met de l’argent à disposition des banques sans demander aucun frais et pour un taux de 0,03 %. Mais c’était avant le phénomène d’inflation. Aujourd’hui, la BCE vise à réduire la consommation, afin de mieux maîtriser la hausse des prix. Pour ce faire, elle mise sur l’augmentation des taux immobiliers, rendant l’emprunt plus cher. Voilà pourquoi les banques obligent les emprunteurs à payer plus cher les crédits.
Cette hausse des taux augmente à grande vitesse. Si vous souhaitez vous lancer dans l’achat immobilier, il vous est donc conseillé de terminer rapidement le processus, entre la recherche de financement et la signature chez le notaire. Effectivement, si vous avez l’accord de votre banque aujourd’hui, le montant sera à coup sûr réduit à la fin de l’année. Et vous ne serez pas à l’abri du risque de manque de budget.
Quel est l’impact des hausses sur le marché immo ?
Une baisse non négligeable concerne le marché immobilier, due à la hausse des taux de crédit. Les taux de crédit étaient limités à 1 % pendant quatre ans. Mais ce ralentissement s’aggrave, suite à la persistance de l’augmentation jusqu’à 3,8 % sur 20 ans des taux depuis plus d’un an, en juillet 2023. La baisse ne se limite pas aux crédits délivrés. Elle concerne également l’offre et la demande.
Fini le temps où le marché immobilier atteint son paroxysme. La hausse des taux s’annonce importante et pourrait aller au-delà des 4 % pendant les mois à venir.
Les hausses sur le marché immobilier impactent par ailleurs les ménages et leur pouvoir d’achat. Ce n’est donc pas étonnant si de plus en plus de Français ne sont plus en mesure de réaliser leurs projets immobiliers dans de bonnes conditions. Les organismes prêteurs ont constaté qu’environ 50 % des dossiers d’emprunts déposés avant juin 2023 sont jugés non finançables. Ces emprunteurs ont un taux d’endettement dépassant largement les 35 % de leurs revenus.
Selon Maël Bernier, un courtier chez Meilleurtaux, le taux des dossiers recevables va de 70 à 55 % entre 2021 et juin 2023. Avec la hausse pouvant atteindre les 4 % en été, un ménage éligible à l’emprunt et touchant 2.000 euros par mois est de 110.500 euros, au lieu de 141.000 euros (janvier 2022 pour un taux de 1,2 %).
Est-ce que les prix vont baisser dans les mois qui arrivent ?
La baisse des prix immobiliers n’est pas une solution efficace à l’accès aux prêts. Les emprunteurs n’ont plus la capacité d’emprunt qu’auparavant pour acheter des biens. Selon une étude qui date de mai 2023, les Notaires signalent une baisse de 0,9 %. Les prix continuent de tendre vers le bas, mais ne risquent pas de s’effondrer.
La banque centrale européenne met l’accent sur la continuité de cette hausse jusqu’à ce que l’inflation soit maîtrisée pour de vrai. Les taux deviendront stables ou diminueront, une fois la solution trouvée.
La baisse des prix immobiliers peut même aller jusqu’à 20 % en 2023, selon une étude récente. La hausse persistante des taux peut sans aucun doute offrir plus de possibilités aux acquéreurs au détriment des vendeurs. Elle entraîne, certes, une difficulté d’accès aux crédits. De ce fait, les clients potentiels diminuent en nombre, amoindrissant les coûts du logement. Cette baisse de prix concerne surtout les biens immobiliers situés dans des zones géographiques peu avantageuses et les logements anciens. Les vendeurs font donc face des difficultés.
Une baisse de prix est synonyme de diminution de la valeur immobilière, due notamment à une forte concurrence avec de nombreux autres biens mis en vente. Il vaut donc mieux patienter pour conclure une vente. Les négociations ne sont pas non plus évidentes, sans citer les acheteurs qui se montrent de plus en plus exigeants. Les demandes de rabais deviennent aussi une pratique courante.
Est-il le bon moment pour acheter ou faut-il attendre ?
De nombreux acquéreurs se demandent s’il est le bon moment de se lancer à l’achat. Environ 67 % des acquéreurs demandent des crédits pour financer leurs projets immobiliers. D’autres acheteurs cèdent un bien pour éviter les taux d’intérêt pouvant monter jusqu’à 5 %, voire plus en 2024. Si vous comptez donc emprunter pour financer votre prochain achat, il vous est conseillé de ne pas attendre.
Prenons un exemple concret pour vous aider à vous forger une idée sur votre décision. Votre prochain projet consiste à acquérir une maison de 150 000 € et que vous avez déjà, comme apport personnel, un montant de 50 000 €. Vous avez encore besoin de 100 000 € pour devenir propriétaire. Si vous prenez l’initiative de demander un crédit à votre banque au taux actuel de 3,8 %, vous rembourserez 595,5 € par mois sur 20 ans. En 2024, disons que le bien en question serait proposé à 145 000 €, avec une baisse de 3,3 % en un semestre. De ce fait, il vous faut un crédit de 95 000 euros pour un taux en hausse de 5 %. La mensualité devient ainsi 627 €.
Acheter maintenant peut donc être une bonne idée, à condition que vous privilégiiez la négociation. Les vendeurs font face au souci d’une réduction en nombre d’acheteurs potentiels, ce qui constitue un argument infaillible pour négocier.
