Crowdfunding immobilier vs SCPI : comparaison des deux modèles

L’immobilier reste un placement privilégié des Français pour diversifier leur patrimoine et générer des revenus complémentaires. Face aux contraintes d’un investissement direct (apport conséquent, gestion quotidienne), deux solutions d’investissement immobilier indirect se distinguent particulièrement : les SCPI et le crowdfunding immobilier. Ces deux modèles permettent d’accéder à la pierre avec des tickets d’entrée réduits, mais fonctionnent selon des logiques différentes. Cet article propose une analyse comparative détaillée de ces deux solutions pour vous aider à déterminer celle qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur et à vos objectifs patrimoniaux.

1. Comprendre les fondamentaux : SCPI et crowdfunding immobilier

La SCPI, un placement immobilier collectif historique

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement créés en 1970 permettant à des particuliers de mutualiser leurs capitaux pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier diversifié. En achetant des parts de SCPI, l’investisseur devient indirectement propriétaire d’une fraction de l’ensemble du parc immobilier détenu par la société.

Le marché des SCPI a considérablement évolué depuis sa création et propose aujourd’hui plusieurs catégories de produits :

• SCPI de rendement : axées sur la distribution régulière de revenus locatifs
• SCPI de capitalisation : privilégiant la valorisation du capital sur le long terme
• SCPI fiscales : permettant de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques (Pinel, Malraux, etc.)
• SCPI spécialisées : concentrées sur un secteur immobilier particulier (bureaux, commerces, santé, logistique…)

Le crowdfunding immobilier, une innovation dans le financement de projets

Le crowdfunding immobilier (ou financement participatif immobilier) est apparu beaucoup plus récemment sur le marché français, sa réglementation datant de 2014. Ce modèle permet aux particuliers de prêter directement de l’argent à des promoteurs ou des marchands de biens pour financer des opérations immobilières spécifiques et limitées dans le temps.

L’investisseur achète généralement des obligations simples ou des titres participatifs via une plateforme en ligne qui sert d’intermédiaire entre les porteurs de projets et les investisseurs. Contrairement aux SCPI qui investissent majoritairement dans des biens existants destinés à la location, le crowdfunding immobilier finance essentiellement des opérations de construction, de réhabilitation ou de transformation, avec une revente programmée à court ou moyen terme.

Fonctionnement : deux modèles distincts d’investissement immobilier

Comment fonctionne l’investissement en SCPI

Une SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui s’occupe de toutes les étapes de l’investissement :

• Collecte des fonds auprès des investisseurs
• Sélection et acquisition des biens immobiliers
• Gestion locative complète (recherche de locataires, entretien, travaux…)
• Distribution trimestrielle des revenus locatifs aux associés
• Valorisation du patrimoine sur le long terme

L’investisseur perçoit des dividendes trimestriels correspondant aux loyers encaissés, déduction faite des frais de gestion, des travaux et des provisions pour charges futures. Ces dividendes sont versés automatiquement sans intervention de l’investisseur. La revente des parts s’effectue sur le marché secondaire, organisé par la société de gestion ou directement entre particuliers.

Mécanisme du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier fonctionne selon une logique différente :

• Des promoteurs ou marchands de biens soumettent leurs projets à une plateforme de financement participatif
• La plateforme analyse et sélectionne les projets selon ses propres critères (solidité financière, expérience du promoteur, viabilité du projet…)
• Les projets validés sont présentés aux investisseurs avec un objectif de collecte, un taux d’intérêt fixe et une durée déterminée
• Les investisseurs choisissent librement les projets qu’ils souhaitent financer
• À l’issue de l’opération immobilière, le promoteur rembourse le capital et verse les intérêts promis

L’investisseur doit ici sélectionner lui-même les projets qui l’intéressent. La rémunération est connue à l’avance (taux fixé contractuellement) mais n’est versée qu’à l’échéance du projet, généralement entre 12 et 36 mois. Il n’y a pas de marché secondaire structuré pour revendre ses investissements avant terme.

Accessibilité et investissement minimal : quelles différences entre SCPI et crowdfunding ?

L’accessibilité financière est un critère déterminant pour de nombreux investisseurs, et les deux modèles présentent des caractéristiques distinctes :

Pour les SCPI, le ticket d’entrée varie généralement entre 200€ et 1000€ par part selon les sociétés. Certaines SCPI « premium » peuvent proposer des parts à plusieurs milliers d’euros. L’investissement s’accompagne souvent de frais d’entrée (entre 7% et 12% du montant investi) et de frais de gestion annuels (environ 10% des loyers perçus).

Le crowdfunding immobilier propose généralement des tickets d’entrée plus accessibles, souvent dès 100€ ou 500€, et rarement au-delà de 2000€. L’un des avantages majeurs réside dans l’absence de frais d’entrée pour l’investisseur, ces derniers étant généralement supportés par le porteur de projet. Les plateformes prélèvent leurs commissions sur le montant collecté ou sur les intérêts versés.

Les deux solutions bénéficient aujourd’hui d’une forte digitalisation, avec des processus de souscription entièrement en ligne, facilitant considérablement l’accès à ces placements.

Performance et rendement : comparaison chiffrée entre SCPI et crowdfunding immobilier

En matière de rendement, les deux modèles affichent des performances significativement différentes :

Les SCPI de rendement affichent un taux de distribution moyen d’environ 4,5% en 2022, avec des variations selon les types de SCPI (3,5% à 6%). Cette performance se décompose en deux parties : les revenus locatifs distribués sous forme de dividendes et la potentielle plus-value à la revente des parts. Sur les 10 dernières années, la performance globale moyenne s’établit autour de 6% par an, incluant la revalorisation des parts.

Le crowdfunding immobilier propose des rendements sensiblement plus élevés, généralement entre 8% et 12% annuels, avec une moyenne autour de 9,2% en 2022. Ces taux sont fixés contractuellement dès le départ et ne dépendent pas directement de la performance du bien, mais plutôt de la capacité du promoteur à mener à bien son projet et à rembourser ses investisseurs.

Cette différence de rendement s’explique par plusieurs facteurs :

• Le risque plus élevé assumé par l’investisseur en crowdfunding
• La durée plus courte des projets de crowdfunding
• L’absence de frais d’entrée en crowdfunding
• Le caractère locatif des SCPI qui génère des revenus réguliers mais limités

Risques et diversification : analyse comparative des deux modèles

Évaluation des risques en SCPI

L’investissement en SCPI présente plusieurs niveaux de sécurisation :

• Diversification automatique du patrimoine (parfois plusieurs centaines d’immeubles par SCPI)
• Mutualisation des risques locatifs (impact limité d’un impayé ou d’une vacance locative)
• Gestion professionnelle par des sociétés régulées et contrôlées par l’AMF
• Provisions pour travaux et impayés intégrées à la gestion

Les principaux risques demeurent néanmoins :

• Risque de marché immobilier (variation de la valeur des parts)
• Risque de liquidité relative (délai de revente variable selon les conditions de marché)
• Risque de taux (impact des taux d’intérêt sur la valorisation)

Sur l’échelle de risque AMF, les SCPI sont généralement classées entre 3 et 4 sur 7, témoignant d’un profil de risque modéré.

Évaluation des risques en crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier présente un profil de risque plus marqué :

• Risque concentré sur des projets spécifiques et uniques
• Dépendance à la santé financière et à l’expertise d’un seul opérateur
• Absence de garantie sur le capital investi
• Risques opérationnels liés à la construction (retards, surcoûts, problèmes techniques)
• Risques commerciaux liés à la commercialisation des biens construits
• Impossibilité de sortir avant l’échéance du projet

L’investisseur doit construire lui-même sa diversification en répartissant ses investissements sur plusieurs projets et plusieurs plateformes. Le niveau de risque sur l’échelle AMF se situe généralement entre 4 et 5 sur 7.

Liquidité et durée : deux horizons d’investissement différents

La durée d’investissement et la liquidité constituent des différences fondamentales entre ces deux modèles :

Les SCPI sont conçues comme des placements à long terme. Les professionnels recommandent généralement un horizon d’investissement minimal de 8 à 10 ans pour amortir les frais d’entrée et bénéficier pleinement de la dynamique de valorisation. Cependant, il est possible de revendre ses parts à tout moment sur le marché secondaire, avec néanmoins :

• Un délai de vente variable selon les conditions de marché
• Une potentielle décote en cas de revente précipitée
• Un délai de jouissance lors de l’achat (3 à 6 mois avant de percevoir les premiers dividendes)

À l’inverse, le crowdfunding immobilier s’inscrit dans une logique de court ou moyen terme. Les projets ont une durée prédéfinie, généralement entre 12 et 36 mois, avec :

• Une date de remboursement fixée contractuellement
• Une impossibilité quasi-totale de récupérer son capital avant l’échéance
• Une rémunération versée généralement en une seule fois à l’issue du projet

Cette différence fondamentale oriente naturellement le choix selon l’horizon d’investissement recherché et le besoin de liquidité potentiel.

Fiscalité comparée : SCPI vs crowdfunding immobilier

Traitement fiscal des revenus de SCPI

Les revenus générés par les SCPI sont soumis à une fiscalité immobilière classique :

• Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers
• Application du barème progressif de l’impôt sur le revenu (TMI) + 17,2% de prélèvements sociaux
• Possibilité d’opter pour le régime micro-foncier si les revenus fonciers globaux sont inférieurs à 15 000€ par an
• Les plus-values à la revente sont soumises au régime des plus-values immobilières avec abattement progressif selon la durée de détention
• Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Des stratégies d’optimisation existent, notamment le démembrement de propriété ou la détention via l’assurance-vie.

Fiscalité du crowdfunding immobilier

Les revenus du crowdfunding immobilier bénéficient d’une fiscalité plus favorable :

• Les intérêts perçus sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers
• Application par défaut du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (12,8% d’impôt + 17,2% de prélèvements sociaux)
• Possibilité d’opter pour l’imposition au barème progressif si plus avantageuse
• Non-assujettissement à l’IFI (sauf exceptions rares)
• Dans certains cas précis, possibilité d’investir via un PEA-PME pour une exonération d’impôt après 5 ans de détention

Cette différence de traitement fiscal peut significativement impacter la performance nette, surtout pour les contribuables fortement imposés.

Tableau comparatif : SCPI vs Crowdfunding immobilier

Quel modèle choisir selon son profil d’investisseur ?

Le choix entre SCPI et crowdfunding immobilier doit s’effectuer en fonction de plusieurs critères personnels :

Les SCPI conviendront davantage aux investisseurs qui :

• Recherchent des revenus complémentaires réguliers et prévisibles
• Privilégient la sécurité et la diversification automatique
• Souhaitent un investissement de long terme sans implication personnelle
• Visent une valorisation progressive de leur capital
• Préfèrent déléguer entièrement la gestion à des professionnels

Où investir ? Nous vous conseillons la plateforme Epsicap.fr.

Le crowdfunding immobilier sera plus adapté aux profils :

• Recherchant un rendement plus élevé et acceptant un risque supérieur
• Disposant d’un horizon d’investissement court ou moyen terme
• Souhaitant sélectionner eux-mêmes leurs investissements projet par projet
• N’ayant pas besoin de percevoir des revenus réguliers
• Désireux d’éviter l’assujettissement à l’IFI

Où investir ? Nous vous conseillons la plateforme Bricks.co

Ces deux modèles d’investissement ne sont pas exclusifs l’un de l’autre. De nombreux investisseurs les intègrent tous deux dans leur stratégie patrimoniale : les SCPI pour la partie stable et régulière, le crowdfunding pour dynamiser la performance globale sur une portion plus limitée du portefeuille.

Dans tous les cas, une diversification des supports et des plateformes reste recommandée, particulièrement pour le crowdfunding immobilier où la concentration des risques peut s’avérer problématique en cas de difficulté sur un projet spécifique ou une plateforme.