La liste des charges déductibles pour une SCI à l’IS

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique prisée par ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier et gérer un ensemble de biens. Elle permet à plusieurs associés, qu’ils soient personnes physiques ou morales, de détenir, gérer et transmettre des biens immobiliers. Lorsqu’une SCI opte pour l’Impôt sur les Sociétés (IS), elle bénéficie de la possibilité de déduire certaines charges, ce qui peut alléger considérablement la fiscalité de l’entreprise. Dans cet article, nous détaillerons les charges déductibles pour une SCI soumise à l’IS, en conformité avec la législation française en vigueur.

Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?

Une SCI est une société civile permettant à au moins deux associés de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou morales.

Il existe différents types de SCI, notamment :

• SCI classique : destinée à l’acquisition et à la gestion de biens immobiliers en commun.

• SCI familiale : permet à des membres d’une même famille de détenir et de gérer un patrimoine immobilier commun, facilitant ainsi la transmission successorale.

• SCI de jouissance à temps partagé : offre aux associés un droit de jouissance périodique sur le bien immobilier, similaire au concept de multipropriété.

• SCI construction-vente : a pour objet la construction d’immeubles en vue de leur revente.

• SCI d’attribution : vise à acquérir ou construire des immeubles destinés à être attribués en propriété ou en jouissance aux associés.

Chaque type de SCI présente ses spécificités, avantages et inconvénients. Il est essentiel de choisir la forme de SCI adaptée à votre projet immobilier. Par exemple, pour une gestion en famille, la SCI familiale est particulièrement appropriée.

Les charges déductibles d’une SCI à l’IS

Lorsqu’une SCI est soumise à l’Impôt sur les Sociétés, elle peut déduire de son résultat imposable un ensemble de charges. Cette déduction permet de réduire la base imposable et, par conséquent, le montant de l’impôt dû. Voici une liste détaillée des principales charges déductibles pour une SCI à l’IS :

1. Charges d’entretien et de réparation

Il s’agit des dépenses engagées pour maintenir le bien immobilier en bon état, sans modifier sa structure ou sa consistance. Ces charges incluent notamment :

• Travaux de plomberie : réparation de fuites, remplacement de robinets défectueux, etc.

• Travaux de peinture : rafraîchissement des murs intérieurs ou extérieurs.

• Travaux de menuiserie : réparation ou remplacement de portes, fenêtres, volets, etc.

• Autres interventions : nettoyage des façades, entretien des toitures, etc.

Conseil : Il est impératif de conserver toutes les factures et justificatifs liés à ces dépenses pour pouvoir les présenter en cas de contrôle fiscal.

2. Charges de copropriété

Pour les biens situés en copropriété, certaines charges peuvent être déduites, notamment :

• Frais d’entretien des parties communes : nettoyage, entretien des espaces verts, etc.

• Frais de gardiennage ou de conciergerie.

• Frais liés aux services collectifs : électricité des parties communes, ascenseurs, etc.

Attention : Il est crucial de distinguer les charges de copropriété des charges locatives récupérables auprès des locataires. Seules les charges supportées définitivement par la SCI sont déductibles.

3. Charges financières

Les charges financières regroupent les dépenses liées aux emprunts contractés pour l’acquisition, la rénovation ou l’entretien des biens immobiliers. Elles comprennent :

• Intérêts d’emprunt : sommes versées aux organismes prêteurs au titre des intérêts.

• Frais de dossier : frais facturés par la banque lors de la mise en place du prêt.

• Primes d’assurance emprunteur : assurance souscrite pour garantir le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de l’emprunteur.

Ces charges sont déductibles dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de la SCI et justifiées.

5. Impôts et taxes

Certaines taxes et impôts locaux sont déductibles du résultat imposable de la SCI, notamment :

• Taxe foncière : impôt local dû par les propriétaires de biens immobiliers, qu’ils soient occupés ou loués.
• Contribution économique territoriale (CET) : composée de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), elle est due par les SCI exerçant une activité économique.
• Taxe sur les bureaux (en Île-de-France) : due pour certains locaux à usage de bureaux, entrepôts ou commerces situés en Île-de-France.
• Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : si elle est supportée par la SCI et non récupérée sur le locataire.

Il est important de bien identifier les taxes pouvant être récupérées sur les locataires, car seules celles restant à la charge définitive de la SCI sont déductibles. Sachez qu’il existe des solutions comme Indy pour vous aider.

Pourquoi déduire ses charges en SCI ?

Que votre SCI soit soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS), la déduction des charges offre un avantage fiscal considérable.

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, la déduction des charges a un impact direct sur les bénéfices de la société. Plus les charges sont importantes, plus le bénéfice imposable est réduit, et donc, moins d’impôts sont à payer.

Exemple concret :

Sans ces déductions, l’impôt aurait été de 20 750 €. La déduction des charges a donc permis une économie de 7 375 €.

Au-delà de l’économie fiscale, ces déductions permettent aussi d’améliorer la trésorerie et d’optimiser la gestion du patrimoine immobilier.

Quelles sont les charges non déductibles pour une SCI à l’IS ?

Pour que vous y voyez plus clairs, voici une liste des charges les plus courantes qui ne sont pas déductibles :

1 – Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas considérés comme des charges déductibles. Ils augmentent la valeur du bien immobilier et doivent être inscrits à l’actif du bilan comme un investissement.

2 – Contrairement aux sociétés soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), une SCI à l’IS ne peut pas amortir la valeur du bien immobilier qu’elle détient. Seuls les éléments dissociables du bien (mobilier, certains équipements techniques) peuvent faire l’objet d’un amortissement.

3 – Toute dépense supportée par la SCI mais ayant un caractère personnel pour un ou plusieurs associés n’est pas déductible. Cela inclut par exemple :

• L’achat de mobilier destiné à un usage personnel dans un bien détenu par la SCI
• Les dépenses de voyages ou de restauration qui ne sont pas directement liées à l’activité de la société

💡 Attention : Même si une dépense passe par le compte bancaire de la SCI, elle doit être justifiée par l’intérêt de la société pour être fiscalement déductible.

4 – Contrairement à d’autres formes de sociétés commerciales, les provisions pour risques et charges ne sont pas systématiquement déductibles pour une SCI à l’IS, sauf si elles répondent à des conditions strictes (exemple : contentieux en cours avec justification comptable).

5 – Toute pénalité infligée à la SCI n’est pas déductible fiscalement. Cela comprend :

• Les amendes fiscales et pénalités liées à des retards de paiement (TVA, IS, etc.)
• Les pénalités pour non-respect des règles d’urbanisme
• Les intérêts de retard dus à l’administration fiscale

6 – Les frais de gestion locative comme les frais d’agence locatif (à ne pas confondre avec les frais d’agence lors de l’acquisition qui sont déductibles) et les frais de mise en location (recherche de locataires, rédaction de bail, état des lieux).

La SCI à l’IS permet de bénéficier d’un large panel de charges déductibles qui viennent alléger la fiscalité de la société et améliorer sa rentabilité. Entretien, travaux, intérêts d’emprunt, gestion locative, taxes… Chaque poste de dépense peut être optimisé pour maximiser l’efficacité fiscale de la structure.

Toutefois, la gestion d’une SCI impose de respecter un formalisme strict. Il est donc recommandé de tenir une comptabilité rigoureuse et de se faire accompagner par un expert-comptable ou un avocat spécialisé en droit immobilier pour optimiser ses déclarations fiscales et éviter tout redressement fiscal.